2017-06-14
不動産の売買実務においては、売主は買主にも固定資産税の負担を求めることとし、その不動産の譲渡日からその年の12月31日までの期間に対応する固定資産税相当額（「固定資産税清算金」）を譲渡対価とは別に買主から受領する慣習が定着している。例えば、不動産貸付業を行うための賃貸用アパートの購入時に、売主に支払った固定資産税清算金についての課税処理だが、購入年分の不動産所得に係る必要経費として問題ないのだろうか。
そもそも固定資産税等は、その賦課期日であるその年度の初日の属する年の１月１日における土地や建物の所有者を納税義務者としており、所有者の異動が生じても新たに所有者となった者がその賦課期日を基準として課される固定資産税等の納税義務を負うことはない。たとえ取得した賃貸用アパートを引き続き貸付の用に供したとしても、その固定資産税清算金を不動産所得の金額の計算上、必要経費に算入することはできない。
土地等の売主が納税義務を負う固定資産税等の税額のうち所有権移転後の期間の部分に相当する金額を買主が売主に支払う旨の合意がある場合でも、合意に基づく金額の支払は固定資産税等に係る買主の納税義務に基づくものとは認められない。つまり、固定資産税清算金を支払ったといっても、納税義務者として固定資産税そのものを納付したわけではないのだ。
したがって、賃貸用アパートの取得の際に売主に支払う固定資産税清算金については、賃貸用アパートに係る固定資産税等の納税義務に基づき支払われるものではないため、その購入代価の一部として「賃貸用アパートの取得価額を構成」することとなる。購入年分はその賃貸用アパートに係る取得価額の減価償却費の額のみを必要経費に算入することとなるので、注意が必要となる。
なお、消費税については、不動産の取得に伴い、固定資産税清算金を譲渡対価とは別に支払っている場合でも、土地に係る固定資産税清算金は、土地の取得対価の額に含まれることから、消費税の計算上は非課税仕入れとなる。一方、建物に係る固定資産税清算金は、建物の譲渡対価の額に含まれることから、消費税の計算上は課税仕入れとなる。
